Myyjä vastaa piilevästä virheestä, vaikka olisi toiminutkin huolellisesti
Asuntokaupassa merkittävä laatuvirheiden tyyppi on ns. salainen virhe eli piilevä virhe. Tyypillisin esimerkki on asunnon rakenteista myöhemmin löytyvä kosteusvaurio uuden omistajan remontoidessa taloaan.
Piilevästä virheestä on kyse silloin, kun kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut kohteelta perustellusti edellyttää ottaen huomioon sekä kauppahinta että muut asiaan liittyvät olosuhteet. Kyse on laatuvirheestä, josta myyjälläkään ei ole ollut tietoa eikä ole voitu edellyttääkään, että virhe olisi jo aiemmin havaittu. Myyjä vastaa piilevästä virheestä siis tuottamuksesta riippumatta.
Asiaa arvioitaessa on olennaista tämän merkittävyyskynnyksen ylittyminen. Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukaisesti ostajan perusteltujen odotusten arvioinnissa otetaan huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Asunnon laatua verrataan:
- muihin vastaaviin kohteisiin
- rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon
- kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä
- kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi
- asunnon käyttötarkoituksesta ja arvosta
Selkeimmän käsityksen virheen merkittävyydestä saa ajatuksella, että asuntoa ei olisi ostettu edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ennen kaupantekoa tiedossa.
Virheen merkittävyyden kokonaisarviointi
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon kaikki kauppaan liittyvät olosuhteet. Virheen korjaamisen kustannuksia voidaan pitää yhtenä mittapuuna, mutta merkittävyyttä ei voida kaavamaisesti arvioida ainoastaan korjauskustannuksien perusteella.
Kyse on tyypillisesti virheestä, joka laskee asunnon arvoa ja joka on korjattava. Salaisen virheen perusteella ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai jos virhe on olennainen eli merkittävyyden lisäksi vielä tietyn suuruuskynnyksen ylittävä, voidaan vaatia jopa kaupan purkua.
Jos asuntoa ei voi käyttää kuten aiottu eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, on virhe olennainen.
Luonnollisesti, mitä vanhempi asunto on, sitä enemmän ostajan on siedettävä puutteita ja vikoja verrattuna uuden asunnon kauppaan. Ostaja voi varautua siihen, että monenlaisia korjaustarpeita voi olla tulossa, jos asunnon käyttöönottovuosi on useita vuosikymmeniä sitten. Jos kyseessä on huoneisto 1960-luvulla rakennetusta taloyhtiöstä ja putkiremonttia ei ole edeltävästi tehty, tulee ostajan olla varautunut lähitulevaisuudessa häämöttävään remonttiin. Jotta ostaja voisi vaatia myyjältä korvauksia ns. salaisen virheen perusteella, tulee asunnossa havaitun vian olla, sen lisäksi että virhe on merkittävä, myös yllättävä ja ennalta-arvaamaton. Esimerkiksi, jos juuri kunnostetusta kylpyhuoneesta löytyy kosteusvaurio, ei asunnosta löytyvää vikaa ole voinut ennakoida.
Mikäli piilevään virheeseen liittyvät asiat askarruttavat, autamme mielellämme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa. Katsotaan yhdessä, miten asiassa kannattaa edetä.
